富哲地产资讯大温房市2022年终总结以及对于2023年市场的一些预测
整个大温地区，我们选择比较有代表性的南素里、白石地区作为整个市场的一个缩影来分析。大温地区20多个城市和地区，每个城市都有自己的特点，但又相互关联，我们可以罗列出所有的数据，不过整个市场的发展趋势可以浓缩成一两个点来参照，就足够说明问题了。
事情要从2021年下半年说起，就拿我们自己的挂牌来举例，也是南素里地区比较有代表性区域的挂牌，这里土地价值相对较高，且保值增值，可以用来参考：
14427 18 8,102尺地 售$1,445,000 于1/25/2021 挂牌0天 房龄34年
14457 18 8,105尺地 售$1,483,000 于5/19/2021 挂牌3天 房龄34年
14471 18 8,100尺地 售$1,489,000 于9/14/2021 挂牌7天 房龄33年
这三套都是独立屋，分别是2021年1月、5月和9月份卖掉的，同一个地区，同一条街，土地面积、朝向相同，屋龄相同；2套两层结构，1套1层结构，房屋面积平均有2000尺左右。大家可以看到，时隔9个月，3套房子的售出价格基本是一致的（144.5万到148.9万）。还记得2020年疫情爆发后，相关产业包括5大银行普遍预期看衰2021年房市，政府其实在那时候也以非常隐匿的说法在提醒大家注意通货膨胀的风险，却没想到大温房地产价格会如此坚挺了1年多。于是，2021年年初，少部分真正了解市场的买家开始蠢蠢欲动，暗中马上下手品相好的房产，等待市场上涨。
这三套房子我们放在市场上的时间都是个位数，而且基本都是挂牌当天就有买家中意直接下合同购买。仔细回想下，问问市场上同期绝大多数买家也好，卖家也好，那个时候是不是还在犹豫，还在观望，还在左顾右盼？突然在一个时间点，也就是2021年9月底，又好像一下子都觉得安全了，然后开始疯狂扫货，市场上符合估值的房产几天时间一扫而空，进而开始进入加价抢购环节，这种疯狂的行为持续时间并不长，到了2022年2、3月份便戛然而止。时间大概和乌俄战争重叠，时间大概和全球通胀开始重叠，时间大概和政府加息时间重叠（2022年加拿大一共加息7次，第一次发生在2022年3月2日）。
结合市场的数据，然后深挖那些经历过的点点滴滴，就会发现一些非常有意思的结论。作为普通从业者的我们，毕竟这些数字都是自己经历过的，然后统计出来会比较好理解。可作为读者的你们，也许会有很多的问号，不过没关系，能看懂多少就看懂多少，记下我们得出的结论，也许就会对你在2023年的操作有些许帮助。
还是老生常谈，大温地区房价坚挺，长期看涨的三要素：没地、人多、环境优。另外我们今天提一个新的要素，叫：“自住比例高“，这个要素我们会找个时间详细解释下，因为它对于稳定大温房市也是起了很重要的作用。回归今天的主题，过去24个月，销售量从最高点2021年3月份的265套，到2022年12月份的18套，销售量几乎是垂直滑落（见下图1）。但看看价格，月平均销售价格从最低点2021年1月份的173万到最高点2022年4月份240万，再到2022年12月底的191万（见下图2）；以及更有参考价值的中位数价格从2021年1月份的153万，到2022年4月份213万，再到2022年年底的171万（见下图3），这些真实存在于市场的数字是非常有说服力的。如果是只看2022年4月份到12月份的成交价格，数字上确实是跌了，跌了有20%，但是如果是和2021年1月份比，价格还是涨了10%，你能想到会是这样的结论吗？下面三张图就是过去24个月南素里白石的成交数据：
接下来一张图是加拿大央行2022加息的一个轨迹。2022年7月13日加息幅度最高为1%，7次加息中最大的一次。从2021年3月加0.25到最近的一次加0.5，我们看到的是一个“冲高回落”的过程。2023年1月23日极有可能会再次加0.25（应该不会是0.5），那么之后如果还有第二次加息，那就是0.25或者可能就不再加息了。我们认为2023年1月23日加息0.25的可能性比较高，超过70%。不加息的可能性大约有30%左右。
短短一年时间，加息7次，这种力度也是很罕见的，已经压的市场有些喘不过气来，但就在这种强力的宏观调控下，房地产市场在24个月的时间里依然整体上涨10%，你觉得明年还要再看衰吗？当然了，对于那些买在顶点的人来说，短短8个月的时间跌了20%是比较恐怖的，那些买在顶点的人如果想止亏，起码要等2年时间。股市里大家都应该听说过：“如果人人都在谈论炒股可以赚钱，那就是退场的时候了”；“在疯狂的时候退场，在恐惧的时候进场”是练就投资心理的成功秘诀之一，但说说容易，能做到的不到10%，而恰恰挣钱的就是那10%。我们认为市场目前已经非常接近“恐惧的时候“。那些还在观望的买家，其实现在，或者是2023上半年就很有可能是一个不错的机会，过去24个月的上涨曲线已经调整到合理的幅度了（参考贴图蓝色虚线），但切忌哄抢。这个市场上你买不到“最好的房子“，因为最好的房子永远是下一个。买到合理估值，买到7-8成满意的房子就已经是完美了。对于那些追求极致完美的非理性消费者，我们不会放到数据库里进行分析，毕竟是极少数个例，而且我们也不会鼓励这种行为，因为大温房市太“脆弱”，一有风吹草动，市场秩序马上就会被打乱。很遗憾，因为“长期看涨三要素“，这种现象也杜绝不了，只会定期重复来一次，我们只是尽自己的一点能力去时刻提醒大家要“理性消费”。
预测一下：2023年的市场我们整体看平，主要源于高息和贷款受限，但我们不会继续看跌，因为市场的存量非常有限，新开工数量非常有限。也就是说，如果供给受限，就算宏观经济再不好，只要有需求在，那么价格就会非常坚挺。大概率会回到符合本地市场购买力可以承受的区间，然后应该就是水平波动。2023年1月1日加拿大禁海外买家对大温房市的影响非常小。
房产估值非常重要，如果你可以知道当前市场的合理估值，那么就掌握了市场的主动。作为一名地产经纪，最大的价值就是可以准确提供符合当前市场的合理估值，这一点非常难，但也是一名从业者最有价值的地方，无论是对买家还是卖家，掌握了估值就掌握了市场主动权，遵循合理估值也是稳定市场健康发展的重要因素，我们期待2023会是更加理性和繁荣的一年！
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2023.1.2
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