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富哲地产，2024上半年大温地区几个代表城市独立屋市场成交价格和挂售走势。
千言万语不如几张图来的直接了当，下面的5张图显示的是大温地区几个代表城市2024年第一周至今的周挂售曲线图，橙色是挂牌数量，蓝色为成交数量，截止到今天，也就是2024年的第32周，代表城市的挂售曲线图都是以挂牌量显著增长，而成交量维持地量且几乎没有变化地一直持续了8个多月。
下面还有五张图，反映的是周平均成交价格以及中位数成交价格的走势。很直观的可以看到成交价格几乎是水平运行，而且由于目前的悲观气氛持续蔓延，虽然央行在5月和7月2次降息提振市场信心，不过鉴于市场上新入场资金断崖式下滑，造成了在8月份刚开始的两周有些城市的成交价格甚至开始出现下探的趋势。
地产协会在2周前修改了成交统计的标记，以前“S”代表卖出，但现在细化为“F”和“P”，“F”是指待过户，“P”是指已过户，这个标记的细化直接造成了短时间内成交量的异动，不过经过2周的适应，成交量已经恢复到平均水平线附近。总的趋势是没有改变的，挂牌数量放大，但成交量一直都是地量，而且今年下半年的市场大概率也一直会这样延续下去。
我们认为目前市场最大的瓶颈就是新入场资金匮乏，利率只是调节市场的宏观工具，但钱才是改变市场价格的直接因素。如果入场资金源源不断，利率高一些但价格合理的话成交也不会低迷。相反，如果入场资金匮乏，利率再低，也无法让多数买家达到入场的资金门槛。
有关影响房市的负面政策其实已经不少了，比如：学签、工签、移民难度的增加和数量的控制，贷款压力测试，获批贷款的额度和难度增加，外国人无法买房，反洗钱调查，投机税，空置税，以及和出租房有关的政策，再比如新房建造成本的增加等等，这些政策都会直接或间接地限制新入场的资金量。鉴于外围市场，比如移民主力军的亚洲房地产市场，有些国家房地产价格甚至回到了十年前的水平，那么盈利套现就成为空谈。而且现在汇入资金的渠道也诸多受限。
不过我们也同样认为大温地区土地的价值不会跌，理由是：没地、人多、环境优、自住比例高。虽然新入场资金匮乏，但是已经沉淀在房子里的资金同样不会随意流动。整个大温地区，大约有50%的住房是没有房屋贷款的，因此有巨量的资金已经牢牢沉淀在房市中，货币政策对这些房屋所有者的影响很有限。中长期来看，我们对本地房地产市场还是中性偏乐观态度，但年增长率很有可能在3-5年内会维持在5%-6%的水平，那么这个百分比就会让很多投资客失去兴趣，毕竟定存在银行的年回报率也有5%左右，风险哪个高哪个低一看便知。我们隐隐感觉市场会在一段时间内维持在买方市场。
更多参考：
为何我们长期看好大温房市：https://www.fuzhe.ca/post/why-there-is-a-very-bright-future-of-metro-vancouver-real-estate-market
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2024.08
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