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Single detached houses in the GVA have lost the investment value and may last for 3-5 years

Updated: Jun 8, 2023

加拿大央行再次上调贷款利率,达到自2001年以来的最高值:https://www.bankofcanada.ca/core-functions/monetary-policy/key-interest-rate/


在维持利率不变6个月后,加拿大央行在今天宣布加息0.25个百分点,再次上调贷款利率,到4.75%,达到自2001年以来的最高点。大温地区普通独立屋已经失去投资价值,可能会持续3-5年。


BMO 银行最近的一个调查表示有非常多的加拿大人都有买房计划,但他们都在等待利率回落:https://betterdwelling.com/most-canadians-are-waiting-for-rates-to-drop-to-buy-a-home-bmo-survey/。从现实看,加拿大央行对于抵抗通货膨胀的决心是没有变的,哪怕加息是把双刃剑,在可加可不加的情况下,目前来看央行选择了前者,因为:稳定物价,稳定民生比什么都重要。我们也确实能感觉到部分商品和能源的价格在回落,但这次加息的意义就在于向市场表明:任何有可能的反弹都会被遏制。


目前大温市场,普通住宅用独立屋基本已经失去了投资的意义,因为土地的价值被极不平衡的供给关系挤到了临界。对于建商来说拿地成本过高,开发周期过长,盖的新房卖不到利润,风险太高。所以在接下来3-5年,大温地区普通独立屋的消费群体绝大多数会是那些真正自住的买家。从投资收益来说,打个比方,如果你现在买房子,目标是3-5年后可以持平卖出,那么你拿到的价格就是好的价格。也就是说普通独立屋在接下来3-5年上涨的空间很有可能会非常有限。


对于卖家来说,因为大温自住比例高,所以很多卖家的目标会锁定在前期高点,不再愿意降价,如果不是财务出了什么状况,极少有会主动降价出售的。哪怕挂价是高于目前市场预期的,因为他们知道不久的将来就会卖到更高的价格。这种想法放在以前是可以的,但放在现在,达到“更高的价格”取决于更为苛刻的条件,那就是需要天量的资金,而这种资金量大概率只会存在于理论上,实现起来几乎不可能。


大温地区的房价很复杂,但也可以很简单:

复杂是因为加拿大是个移民国家,多文化背景并存,新移民的价值观差异比较大,不容易被共通的部分所取代。复杂的原因还有本地房地产市场沉淀了大量的海外资金,这些资金来自四面八方,多数来看它们还是都愿意留在本地,但因为这些资金来自不同国家,受这些国家的政治、经济、宏观、文化等各个方面的影响,这些资金的流动是不可预期也是不可控的。不过受益于良好的国际信誉,以及稳定的金融体系,以及更有包容性的人文环境,我们不担心这些流入的资金会大量流出,相反,我们会持续看到更多的新的资金会慢慢流入。但相比较10年以前,目前流入的资金量增幅很低,更不要说呈几何倍数的增长,因此再次推高房价到更高的位置变得难上加难。


简单是因为,就大温地区来说,长期看好房地产市场4要素:没地、人多、环境优、自住比例高。长线来看,除非不可抗力,几乎没有什么跌的风险。宏观方面,大温地区受益于得天独厚的“地理优势”,造就土地物以稀为贵,这就是大温地区房价奇高的根本原因所在。


目前的主要矛盾是:新房建设慢,二手房投入市场量少,二手房价格过高超出买家购买力,市场总体供应不足。而对于买家来说贷款难、还贷成本高也是阻碍他们去接受更高房价的无奈原因。这种层层矛盾关系相信会在大温地区长期存在下去,根本原因就是土地资源非常稀缺。相比较其他北美大城市,大温地区本来就是一个自住比例高的大型居住型地区,因此进入到房地产市场的资金会沉淀的很深,少则7-8年,多则几十年,而且基本就在本地滚动,而我们又看不到呈几何倍数增长的海外资金短期内会再次进入大温地区,长期也不太可能了,因为从50万涨到100万简单,而要从100万涨到200万,200万涨到400万,需要的新的资金量几乎是天文数字,加拿大虽然是金融稳健的市场,但对于喜欢冒险的游资来说并不是最佳选择,我们不太可能会看到更多更大量的资金进入到加拿大。目前的资金可以维持本地市场不跌,但形不成向上的动力。


通过我们在一级、二级市场的体验,我们也切身体会到买家的无奈:高利息、贷款难、以及房源少。但是因为流入本地的资金,以及本地再生资金的量远远低于可以支撑市场继续上涨的规模,所以就卡在了:购买力没变,供应量少,价格在高位的尴尬局面。也就是过去12个月以来为什么出租市场火爆的原因,那些暂时观望或者没有能力购买房子的人只能退而求其次选择租房,以至于短期内又把租房市场推向巅峰。他们当中很多人都是盼着利率可以回调,让他们有买房的机会。


接下来3-5年,无论买什么类型的房产,买家的心态需要是:持有3-5年后可以持平卖出就是赚。如果你还对本地市场投资有兴趣,可以试试二手房15-30年左右的联排和公寓类型,价格范围在50-120万之间,目标就是每月现金流为平或正,持有3-5年后资产小幅增值在10%-20%。投资房产有风险,切忌盲投。



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